一、项目概述
1. 项目名称
帆布厂公寓大楼（The Sail Cloth Factory）
2. 项目位置
位于巴尔的摩市中心，紧邻马里兰大学医学院、医院、法学院等。
处于生命科学园区，周边有大型医院，占地1.1英亩。
3. 项目类型
107单元出租公寓，中心城区增值型物业。
二、项目亮点
1. 建筑特点
单元面积大，平均单公寓695平方英尺，拥有4米超高楼层和113个停车位。
2. 财务亮点
价格与回报
总价格$1700万，单价$15.8万/单元，投资回报倍数2.05X。
预计内部年化复合回报率（IRR）为16.6%，5年持有期充分时间完成增值改造，增值改造和价格/利率环境的改善为主要驱动力。
租金回报率
现有租金回报率高，投后现金流充分。
| 房型 |
数量 |
面积 |
现租金 |
市面租金 |
单面积租金 |
| Studio |
3 |
551 SF |
$1,376 |
$1,450 |
$2.50 |
| One Bedroom |
83 |
639 SF |
$1,650 |
$1,650 |
$2.58 |
| Two Bedroom |
21 |
938 SF |
$1,850 |
$1,950 |
$1.97 |
| Total/Average |
107 |
765 SF |
$1,632 |
$1,650 |
$2.35 |
三、配套设施
1. 户内配套
所有单元都配套户内洗衣和烘干机。
2. 休闲健身配套
健身房、电梯、顶层会所，休闲和健身配套完备。
3. 服务配套
楼内保安代收快递及邮政件。
四、财务预测
1. 收入预测
收入增长率
第0年 - 第5年每年均为3.00%。
租金收入
第0年为$2,095,476，之后逐年增长。例如，第1年为$2,095,476（增长率为3.00%），第2年为$2,158,340等。
其他收入
第0年为$92,278，之后逐年增长。
2. 成本预测
运营成本
包括地产税、物业保险、供排水、燃气、电费、修缮维护、物业经理工资、租赁资质费用、杂费、备用金、垃圾处理、市场费用、物业管理费、外部专业服务等。各项成本随着时间推移可能因通货膨胀或其他因素有所变化。
空置率
每年空置率为6.50%。相应的空置损失从第0年的$(142,204)$到第5年的$(163,249)$。
3. 净运营收入及回报率
净运营收入
第0年为$1,107,424，之后逐年增长。如第1年为$1,111,188，第5年为$1,260,522。
年回报率
第0年未提及，第1年为6.54%，第5年为7.41%。
偿债情况
借贷率为65.00%，借贷量为$11,050,000，利率为5.50%。每年还债额为$760,300，第一年还债额/净运营收入为10.02%。
净现金流入
第0年为$1,107,424，第1年为$350,889，第5年为$500,222。
五、交易费用
1. 买入成本
总买入成本：$18,202,000
包括购买价格$17,000,000、Legal & DD $75,000、1.50% Acquisition Fee $255,000、1.90% Transfer Tax $323,000、Title Policy $50,000、Working Capital $21,000、Capital Expenditure $478,000。
2. 卖出预期
持有期：5 Years
卖出毛值：$23,719,964
卖出净值：$22,996,505
扣除1.90%T交易税（$450,679）、1.000%中介费用（$237,200）、0.150%其他费用（$35,580）。
六、投资结构
1. 总股本
总股本：$7,300,000，投资人将通过同一个LLC按比例持有物业，预期交割日为2025年1月。
2. 发起人GP投资额
发起人GP投资额：$730,000 +，至少投总股本的10%。
3. GP收取交易费用
GP收取交易费用：交易总额的1.5%，GP返投到项目中。
4. LP投资人门槛回报
LP投资人门槛回报：8% IRR，在GP投资人收取回报分成前，LP投资人按投资比例优先收取前8%的投资回报。
5. 回报提成
在LP投资人收回8%的年化复合回报之后，剩余可分配投资回报以50%:50%的比例分配给GP和LP，直到GP的回报提成达到项目投资回报的20%。
6. 超额回报提成门槛
在GP回报提成达到项目投资回报的20%门槛后，剩余可分配投资回报以80%:20%的比例分配LP和G，直到LP年化复合净回报率超过15%之后，GP提取LP超出此回报率的部分35%作为超额回报提成。
该项目具有一定的投资价值，但投资者仍需综合考虑市场风险、政策变化等因素，做出谨慎的投资决策。
